Neuerungen bei der Mietpreisbremse

Am 18. August 2019 hat sich die Koalition auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre (also bis Juni 2025) und vor allem deren geplante Verschärfung geeinigt. Besonders gravierend ist dabei der Plan, dass zukünftig die Mieter berechtigt sein sollen, bei einer (berechtigten) Rüge eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse überzahlte Miete für bis zu 30 Monate zurückzuverlangen. Wenn das umgesetzt wird, hat das schwerwiegende Folgen für Vermieter, die in ihren Verträgen Mieten vereinbaren, die die in den §§ 556d bis 556g gesetzten Grenzen überschreiten. War bisher die schlimmste Konsequenz eines Verstoßes, dass der Vermieter für die Zukunft auf die zulässige Höchstmiete des § 556d Abs. 1 BGB (also ortsübliche Vergleichsmiete + 10%) zurück fällt, so drohen ihm nun Rückzahlungsansprüche für die letzten zweieinhalb Jahre.

 

Man wird daher in Zukunft bei Mietverträgen, die ab dem 01.07.2015 geschlossen wurden, drei Fallgruppen mit unterschiedlichen Konsequenzen zu unterscheiden haben, wenn ein Mieter einen (berechtigten) Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend macht:

 

1. Mietvertrag wurde zwischen 01.07.2015 und 31.12.2018 geschlossen:
   Der Vermieter kann erst ab der Rüge auf die nach § 556d Abs. 1 BGB oder auf die nach einer der vier Ausnahmen (höhere Vormiete, Modernisierung der letzten drei Jahre, Neubau mit Erstnutzung nach 01.10.2014 und Erstvermietung nach umfassender Modernisierung) zulässige Höchstmiete zurückfallen.
2. Mietvertrag wurde/wird zwischen 01.01.2019 und zukünftigem Inkrafttreten der Neuerung geschlossen:
   Der Vermieter kann erst ab der Rüge auf die nach § 556d Abs. 1 BGB oder die nach einer der vier Ausnahmen zulässigen Höchstmiete zurückfallen.

   Liegt allerdings eine der vier Ausnahmen vor und hat der Vermieter (was wahrscheinlich ist, da er ja mehr als die ausnahmeweise zulässige Miete verlangt) den Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses nicht auf die Ausnahme hingewiesen, dann fällt er ab nachgeholter Auskunft über die Ausnahme für zwei Jahre auf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% zurück und kann erst danach die höhere Ausnahmemiete (z. B. wegen höherer Vormiete) geltend machen.

3. Mietvertrag wird nach Wirksamkeit der geplanten Neuerung geschlossen:
   Für Mietverträge, die ab Wirksamkeit der von der Koalition am 19.08.2019 beschlossenen Änderung geschlossen werden, wird gelten:

   (a) Die bei (2) genannten Folgen bei unterbliebener Aufklärung über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes (höhere Vormiete, Modernisierung etc.) werden bleiben, so dass man bei Rüge für zwei Jahre auf die ortsübliche Vergleichsmiete + 10% zurückfallen wird;

   (b) Bei berechtigter Rüge fällt der Vermieter nicht nur auf die zulässige Höchstmiete nach § 556d Abs. 1 BGB zurück (oder, sofern er bei Vertragsschluss aufgeklärt hat, auf die nach einem der vier Ausnahmetatbestände erhöhte Miete), sondern muss auch die in den letzten 30 Monaten zu Unrecht vereinnahmten, also über diese Miete hinausgehenden Beträge an den Mieter zurück zahlen. Verrechnet der Mieter mit zukünftigen Mieten und war die Miete z. B. um 20% überhöht, dann wird der Mieter bis zu 6 Monate überhaupt keine Nettokaltmiete zahlen müssen.

   Für den Wohnungsbau dürfte das ein Hemmnis sein, das in Berlin noch durch den geplanten Mietendeckel verschärft wird. In jedem Fall sollten Sie als Vermieter wissen, dass Ihnen Rückforderungen drohen, wenn die zulässige Höchstmiete nach § 556d überschritten wird und keine der vier Ausnahmen vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen (höhere Vormiete, Modernisierung der letzten drei Jahre, Neubau mit Erstnutzung nach 01.10.2014 und Erstvermietung nach umfassender Modernisierung).