(Sofort-)Maßnahmen für Vermieter nach Inkrafttreten des Mietendeckels

Am 23. Februar 2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – MietenWoG Bln in Kraft getreten (sog. Mietendeckel). Das erfordert seiten der Vermieter einige wichtige Maßnahmen. Hier geben wir Ihnen einen Überblick:

I. Sofortmaßnahmen

Überprüfen aller laufenden Mietverhältnisse – sofortige Maßnahmen sind nur erforderlich, wo sich Miete nach dem 18.06.2019 erhöht hat:

Wo Miete nach dem 18.06.2019 erhöht wurde (nach § 558 BGB, nach § 559 BGB, Index, Staffel), darf ab März nur noch die am 18.06.2019 vereinbarte Miete gefordert und entgegengenommen werden.
Lediglich bei Erhöhung nach § 559 BGB nach dem 18.06.2019 kann sich die Miete vom 18.06.2019 um bis zu 1,00 €/m² erhöhen.
Grundsatz: Die Vereinbarung über die aktuelle Miete bleibt bestehen, aber Zahlung ist auf den Stand 18.06.2019 zu reduzieren.
Die betroffenen Mieter sind sofort anzuschreiben. Klarstellung, dass nur Zahlung herabgesetzt wird und Nachforderung bei Aufhebung des Gesetzes vorbehalten bleibt.
Zahlt Mieter trotz Hinweises zu viel, sollte Zuvielbetrag zurückgezahlt werden.
Neumietverträge, die zwischen 18.06.2019 und 21.02.2020 geschlossen wurden/werden, sind nicht betroffen, keine Sofortmaßnahme erforderlich.

II. Maßnahmen bis 22. April 2020

Information an alle Mieter gem. § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln:

Informationen zur Berechnung der Mietobergrenze sind zu erteilen. Am besten durch nachweisbaren (zB Aktennotiz) Einwurf in Hausbriefkästen.
Berechnung nicht erforderlich, nur Mitteilung der Umstände.

III. Ab 23. November 2020

Am 23.11.2020 tritt § 5 MietenWoG Bln in Kraft. Um eine Ordnungswidrigkeit nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln zu verhindern, muss der Vermieter bei Vorliegen der Voraussetzungen einer überhöhten Miete ddiese herabsetzen.

Herabsetzung der Miete ab Dezember 2020 auf die Kappungsgrenze erforderlich, wenn die Miete die Mietobergrenzen nach §§ 6, 7 Abs. 1 MietenWoG Bln um mehr als 20% übersteigt.
Berechnung: Mietobergrenze aus § 6 Abs. 1 MietenWoG Bln zzgl. eventueller Aufschlag nach § 6 Abs. 2 (nicht mehr als 2 Wohnungen im Gebäude) und § 6 Abs. 3 (moderne Ausstattung), dann um Zu-/Abschlag Wohnlage korrigieren, dann erst auf das Ergebnis 20% zurechnen.
Berechnung derzeit noch nicht möglich, da die Wohnlagen noch nicht festgelegt wurden (die aus dem Mietenspiegel gelten nicht automatisch).
Den Mietern sollte mitgeteilt werden, dass im Falle der vorzeitigen Aufhebung des MietenWoG Bln die Differenz rückwirkend nachgefordert werden wird und jedenfalls bei Auslaufen nach 5 Jahren wieder die vereinbarte Miete zu zahlen ist.

IV. Neumietverträge ab 23. Februar 2020

Bei Neumietverträgen darf nur die am 18.06.2019 vereinbarte Vormiete oder die Miete gemäß Mietobergrenze (§ 6 Abs. 1, Zuschläge Abs. 2 und Abs. 3 MietenWoG Bln) verlangt werden – je nachdem, welche der beiden niedriger ist.

Allerdings sollte eine Miete nach BGB vereinbart werden und lediglich in einer entsprechenden Klausel geregelt werden, dass nicht diese, sondern die nach MietenWoG Bln verlangt wird. Außerdem empfiehlt sich eine Klausel, die regelt, dass nach Auslaufen des Gesetzes in 5 Jahren die vereinbarte Miete gilt und im Falle der vorzeitigen Aufhebung des MieteWoG Bln (durch Verfassungsgericht) die Differenz zur vereinbarten Miete von Anfang an nachzuzahlen ist.

V. Ordnungswidrigkeit

Das ursprünglich geplante Gesetz wurde am 31. Januar 2020 erheblich verschärft. Während bislang nur das Fordern einer nicht dem MietenWoG Bln ordnungswidrig sein sollte, reicht es nach der Neufassung schon aus, eine solche nur entgegenzunehmen. Die anderen Ordnungswidrigkeiten (z.B. unterlassene Information nach § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln) bleiben bestehen.